El Congreso de los Diputados rechazó este viernes 2 de octubre los decretos de vivienda impulsados por el Gobierno español, dejando sin efecto un paquete normativo que habría extendido la regulación pública sobre el mercado residencial y limitado las compras de inmuebles por parte de fondos y sociedades con actividad inmobiliaria.
El rechazo suprime de forma inmediata todas las medidas previstas en ambos textos. El mercado de alquiler y las operaciones de capital inmobiliario en España vuelven al marco jurídico previo, una decisión que acota el riesgo regulatorio para inversores institucionales pero deja sin cobertura a inquilinos que habrían quedado protegidos por las nuevas normas.
Los dos textos rechazados y sus márgenes
El Real Decreto-ley 26/2026, sobre función social de la vivienda y oferta asequible, fue derrotado por 178 votos en contra y 172 a favor, con la oposición de PP, Vox, Junts y UPN. El Real Decreto-ley 27/2026, centrado en la estabilidad de los contratos de alquiler, cosechó 184 votos en contra y 166 a favor. Ambos textos habían sido publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE) pero quedaron derogados tras una vigencia muy breve al no superar la convalidación parlamentaria.
Entre las medidas que decayeron figuraban la suspensión de determinados desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030; una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de alquiler cuyo período de prórroga venciera antes de finales de 2028; la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual salvo causa justificada; y límites a las actualizaciones de renta. El paquete también contemplaba préstamos sin intereses de hasta 50,000 euros para la compra de una primera vivienda y avales públicos para proyectos de vivienda asequible, así como bonificaciones en el IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas) para propietarios que redujeran o moderaran alquileres, y deducciones para inquilinos.
La restricción que más preocupaba al capital
La disposición de mayor impacto para el capital institucional era la restricción temporal a compras de vivienda por empresas, sociedades o fondos con actividad inmobiliaria. Hasta el 31 de diciembre de 2028, esos actores solo habrían podido adquirir una vivienda si el precio de la operación era inferior al 70% del valor de tasación de mercado, una condición que habría excluido la mayor parte de las transacciones ordinarias del segmento.
En la práctica, la medida habría afectado a fondos de inversión inmobiliaria, socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), promotores con cartera de alquiler y otros compradores institucionales. Según el análisis del propio decreto, la restricción buscaba frenar compras consideradas especulativas y orientar los recursos privados hacia vivienda asequible; sus críticos advertían que podía reducir la confianza inversora, contraer la oferta de alquiler de largo plazo y elevar la percepción de inseguridad regulatoria.
Qué cambia para propietarios individuales
Para los propietarios particulares, los decretos habrían supuesto una mayor acotación de las facultades económicas sobre sus inmuebles: menor libertad para recuperar la vivienda o renegociar el alquiler al vencimiento del contrato, menor flexibilidad para actualizar rentas ante inflación o alzas en costos de mantenimiento, seguros e impuestos, y mayor exposición a períodos largos de impago cuando el arrendatario acreditara vulnerabilidad sin alternativa habitacional. El Gobierno presentó las medidas como una aplicación de la «función social» de la vivienda; sus detractores cuestionaron si el costo de esa política se trasladaba de forma desproporcionada al propietario privado.
Desde un plano jurídico, los decretos no implicaban expropiación ni transferencia de titularidad al Estado: la propiedad seguía siendo privada. Lo que habrían restringido temporalmente eran algunas de sus facultades de uso, disfrute y obtención de rentas.
Con la derogación de ambos textos, el mercado residencial en España opera de nuevo bajo el marco normativo anterior, sin perjuicio de la regulación autonómica o municipal ya vigente. El debate sobre el acceso a la vivienda en España queda abierto y sin resolución legislativa, lo que anticipa nuevas tensiones políticas en torno al tema en los próximos meses.
