En un artículo anterior propuse introducir una exención parcial en el Código Tributario dominicano. La propuesta planteaba eximir la ganancia de capital hasta RD$ 6 millones (ajustados por inflación) en la venta de la vivienda principal, siempre que se cumplieran requisitos como:
- Haber vivido en la propiedad al menos 3 de los últimos 5 años;
- No haber alquilado ni usado el inmueble con fines comerciales durante ese periodo;
- No haber aplicado la exención más de una vez en 10 años;
- Presentar pruebas de residencia y consumo de servicios públicos junto con una declaración jurada
Esta reforma no afectaría significativamente la recaudación —las ventas de viviendas principales representan una fracción pequeña de las transacciones gravadas— y sí protegería el patrimonio de la clase media. Esto también incentivaría el mercado inmobiliario en República Dominicana, que se ha visto afectado por las altas tasas de interés actuales, y que también ha dependido en años recientes de liberaciones de encajes legales por parte del Banco Central, sobre todo para viviendas de bajo costo.
Recientemente, el Presidente Donald Trump revivió este tema al decirse partícipe de una exención total a la ganancia de capital de las viviendas personales, sumado a la eliminación del impuesto a la propiedad. En los Estados Unidos, el tratamiento de la ganancia de capital en la venta de la residencia principal se rige por el artículo 121 del Código de Rentas Internas. Desde 1997, las personas pueden excluir hasta US$ 250 000 en ganancias si presentan su declaración como individuos, o US$ 500 000 si presentan de manera conjunta. Estos límites no se han ajustado a la inflación y, en la última década, el incremento del valor de las viviendas ha llevado a que más propietarios superen el monto exento. Investigaciones de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) muestran que casi 29 millones de propietarios —34 % del total— ya enfrentan impuestos sobre ganancias de capital si venden su casa, cifra que podría aumentar a 56 % para 2030. La situación crea lo que NAR denomina “stay‑put penalty”: la penalización por quedarse que desincentiva a los adultos mayores a mudarse y reduce la oferta de viviendas.
En julio de 2025, la congresista Marjorie Taylor Greene presentó el proyecto de ley “No Tax on Home Sales Act”, que propone eliminar totalmente el impuesto federal sobre la ganancia de capital en la venta de la residencia principal, y se aplicaría exclusivamente a la vivienda habitual, excluyendo segundas viviendas y operaciones especulativas. La iniciativa ha sido respaldada públicamente por el presidente Donald Trump, quien declaró en una reunión en la Casa Blanca que está “pensando en eliminar el impuesto a las ganancias de capital de las casas”.
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El objetivo declarado es liberar inventario, reducir el efecto de permanencia y proteger a los adultos mayores. Greene argumenta que el impuesto es una “carga obsoleta e injusta” y NAR sostiene que la no actualización de los límites distorsiona el mercado y encarece la vivienda. Frente a esa polarización, una propuesta alternativa, el “More Homes on the Market Act”, plantea duplicar los límites actuales a US$ 500 000 para individuos y US$ 1 millón para parejas y ajustarlos por inflación Esta solución mantendría la recaudación fiscal y aliviaría a un número mayor de propietarios de clase media.
Realidad dominicana y la propuesta de exención parcial
En la República Dominicana, el tratamiento fiscal es mucho más duro. La ganancia de capital por la venta de un inmueble —incluida la vivienda de uso personal— se grava con una tasa entre 25 % y 27 % y no existe ninguna exención específica. Ello significa que una familia dominicana que vende la casa donde ha vivido por décadas debe tributar sobre una ganancia que no necesariamente proviene de especulación, sino de necesidades familiares, reubicación laboral o emergencias.
Beneficios de una exención parcial en República Dominicana
- Equidad y justicia tributaria. Una familia que vende su casa por necesidad no debe enfrentar la misma carga fiscal que un inversionista. La exención parcial respeta el principio de capacidad contributiva y protege la dignidad del hogar como patrimonio fundamental.
- Movilidad y eficiencia del mercado. Al igual que en los EE. UU., la ausencia de exenciones crea un efecto de inmovilización: los propietarios permanecen en viviendas que ya no satisfacen sus necesidades por temor al impuesto. En Estados Unidos, ese efecto ha sido denominado “stay‑put penalty” y se reconoce que desincentiva el cambio de vivienda y reduce la oferta. Una exención parcial liberaría inventario, estimularía la rotación de viviendas y permitiría un uso más eficiente del parque inmobiliario dominicano.
- Protección del patrimonio familiar y creación de riqueza. La vivienda es, para la mayoría de las familias, la inversión más importante y la base de su riqueza. Datos de la NAR indican que el propietario típico estadounidense acumuló más de US$ 195 000 en riqueza por apreciación del precio de la vivienda durante la última década. En República Dominicana, donde los salarios reales y la inflación erosionan el poder adquisitivo, proteger la plusvalía de la vivienda permite que las familias consoliden un patrimonio que puede ser transmitido a hijos y nietos.
- Facilitar la reinversión y la movilidad laboral. Muchos dominicanos venden su casa para mudarse cerca de oportunidades de empleo, acceder a servicios de salud o educación o adaptarse al crecimiento del núcleo familiar. La carga fiscal actual penaliza estas decisiones racionales. Permitir que el producto de la venta se reinvierta en otra vivienda —como hacen España y México— fomentaría la movilidad laboral, dinamizaría el sector construcción y contribuiría al crecimiento económico.
- Impacto fiscal acotado. La experiencia de otros países sugiere que las exenciones para vivienda principal no erosionan la base tributaria de manera significativa. En EE. UU., solo un 10 % – 15 % de los propietarios superan los límites exentos y en República Dominicana el número sería aún menor dado que las plusvalías altas son poco frecuentes.
Reflexiones finales y llamado a la acción
La propuesta estadounidense de eliminar completamente el impuesto a la ganancia de capital en la venta de viviendas responde a la necesidad de actualizar límites que han quedado obsoletos. Sin embargo, sus beneficios se concentrarían en un grupo reducido de propietarios con viviendas de alto valor y podría generar distorsiones especulativas. Resulta más razonable, como propone el “More Homes on the Market Act”, incrementar e indexar los límites, preservar la recaudación y atender a la clase media.
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En la República Dominicana la discusión ni siquiera ha comenzado. Nuestro Código Tributario penaliza indiscriminadamente a cualquier persona que venda su vivienda, sin importar su situación familiar, edad o finalidad. Ajustar el Código Tributario mediante una exención parcial sería un acto de justicia fiscal, un estímulo para el mercado inmobiliario y una señal de respeto a la propiedad familiar. El Congreso y las autoridades fiscales deben acoger esta reforma como parte de una modernización integral del sistema tributario, pues en futas discusiones de reforma debe recodarse que las modificaciones no solo deben verse desde el punto de vista de incrementar los impuestos sino también simplificar el sistema, y arreglar distorsiones existentes que han contribuido a la exlcusión de nuevos contribuyentes y falta de transperencia en las operaciones inmobiliarias.
