El pasado 14 de agosto del presente año, el presidente de la República promulgó la Ley núm. 85-25 sobre alquileres de bienes inmuebles y desahucios. Esta legislación constituye una actualización indispensable en materia de arrendamientos de propiedades destinadas a la vivienda o al comercio, representando una reforma largamente esperada, dado que este ámbito se encontraba regulado por el arcaico Código Civil dominicano.
No cabe duda de que esta ley puede contribuir positivamente a la dinamización de la economía, al fomentar un mayor interés en la inversión de propiedades destinadas al mercado de alquiler residencial y comercial. Esto se debe a la creación de un entorno de seguridad jurídica más equilibrado para propietarios e inquilinos por igual.
Resulta oportuno repasar los principales elementos y novedades que introduce esta norma en el ecosistema jurídico dominicano. La ley limita su ámbito de aplicación exclusivamente al alquiler de propiedades inmobiliarias destinadas a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro. Excluye expresamente los alquileres de fincas rurales, pensiones y hospedajes, parques o empresas de zonas francas, inmuebles con fines turísticos o recreativos cuya duración sea inferior a noventa días, los bienes del Estado en alquiler o arrendamiento, y toda actividad comercial regulada por una ley especial.
Esta nueva normativa utiliza indistintamente los términos “alquiler” y “arrendamiento”, aunque el Código Civil diferencia su naturaleza: reserva el alquiler para casas y muebles, y el arrendamiento para haciendas rurales. Dado que la Ley 85-25 excluye las fincas rurales, el uso indistinto de ambos términos podría generar cierta confusión interpretativa.
Otro aspecto relevante es que la ley no deroga expresamente las disposiciones del Código Civil, aunque dispone la derogación de toda norma contraria. Por tanto, sustituye tácitamente aquellas disposiciones del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil que resulten incompatibles. No obstante, deroga expresamente las leyes que obligaban a consignar los depósitos en el Banco Agrícola y, especialmente, el Decreto núm. 4807-59 sobre control de alquileres y desahucios, que había sido el marco jurídico básico del alquiler de viviendas en el país hasta ahora.
La entrada en vigor de la ley es inmediata a partir de su promulgación, por lo que actualmente rige plenamente en su ámbito material de aplicación. En consecuencia, sus disposiciones novedosas se encuentran ya en vigor.
Entre las innovaciones más destacadas, la ley regula lo relativo al corretaje inmobiliario, estableciendo que los honorarios de los agentes o corredores deberán ser asumidos por quien los contrate. Se presume que, cuando intervenga un agente en la oferta de un inmueble, este ha sido contratado por el propietario, salvo prueba en contrario. De esta manera, se busca eliminar los cobros de comisiones indebidas al inquilino, que tradicionalmente encarecían los costos iniciales de arrendamiento.
Respecto al precio del alquiler, la norma dispone que, en ausencia de estipulación de aumentos periódicos, el incremento no podrá superar el 10 % del monto de la renta. Este límite no aplica a los locales comerciales, en los cuales las partes conservan libertad contractual.
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Otra disposición relevante es la que establece un protocolo en caso de fallecimiento del inquilino. En tal situación, pueden subrogarse en el contrato, por este orden de preferencia: (1) el cónyuge, (2) la pareja de hecho, y (3) los ascendientes o descendientes que convivieran habitualmente con el inquilino. Estas personas cuentan con 30 días a partir del fallecimiento para notificar al propietario su intención de subrogarse, manteniendo las mismas condiciones contractuales.
Si transcurre dicho plazo sin que nadie manifieste interés en la subrogación, el propietario podrá retomar la posesión del inmueble sin formalidad adicional. La ley prevé que, con la asistencia del juez de paz, se proceda al inventario de los bienes y su depósito donde corresponda. Aunque esta disposición requerirá un desarrollo reglamentario, representa un avance para agilizar la recuperación de inmuebles y reducir costos procesales.
Asimismo, se regula el procedimiento de ocupación de inmuebles abandonados, práctica que generaba dilaciones y gastos innecesarios. La ley prevé dos escenarios:
- Inmueble abandonado y abierto: el propietario podrá tomar posesión inmediata, previa comprobación mediante notario público acompañado de tres testigos.
- Inmueble abandonado y cerrado: el propietario deberá solicitar la intervención del juez de paz, quien ordenará la apertura y entrega.
En ambos casos, el propietario conserva el derecho de reclamar las deudas pendientes.
En cuanto a los depósitos de garantía (conocido comúnmente como depósitos), la ley fija un tope de dos meses para los alquileres de viviendas, mientras que, en los comerciales, el monto será libremente pactado. Estos depósitos podrán, de manera facultativa, consignarse en una entidad bancaria como depositaria hasta la finalización del contrato. Aunque esta medida generó inquietud en el sector bancario, podría dinamizar el flujo monetario si se establecen protocolos seguros.
Respecto a la competencia judicial, los juzgados de paz conocerán los asuntos relativos a alquileres de viviendas, mientras que los juzgados de primera instancia serán competentes para los alquileres comerciales, incluyendo el cobro de rentas vencidas. La ley busca acelerar los procesos judiciales, estableciendo un procedimiento sumario para el cobro de alquileres, que deberá resolverse en no más de dos audiencias.
La ley también combate la mora judicial, imponiendo un plazo de 30 días desde que el expediente queda en estado de fallo para que el juez emita sentencia. En caso de incumplimiento, la parte interesada podrá accionar por denegación de justicia conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, sin perjuicio de eventuales sanciones disciplinarias.
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Además, se dispone que todas las sentencias sean ejecutorias no obstante cualquier recurso, aunque es posible solicitar la suspensión de la sentencia mediante referimiento por ante el juez competente, previa consignación del duplo de la condenación en efectivo. Este mecanismo, similar al del derecho laboral, busca desincentivar tácticas dilatorias. En los alquileres de vivienda, dicha consignación solo se exige en demandas por cobro de rentas vencidas.
En materia de ejecución de sentencias, se introduce una distinción relevante. Las decisiones de los juzgados de primera instancia sobre locales comerciales se regirán por la Ley núm. 396-19, sobre otorgamiento de fuerza pública, aunque esta fue declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional (Sentencia TC/0743/25). No obstante, los efectos de la inconstitucionalidad fueron diferidos por dos años para permitir al Congreso dictar una nueva norma conforme a la Constitución.
Por su parte, las sentencias de los juzgados de paz sobre alquileres de viviendas serán ejecutadas por el mismo juez que las dictó, conforme al artículo 149, párrafo I, de la Constitución, que le conmina a ejecutar lo juzgado. En un plazo máximo de cinco días calendario, luego de recibida la solicitud, deberá emitir un auto de ejecución designándose o a un oficial dotado de fe pública, que será el encargado del proceso, junto a un alguacil. El incumplimiento injustificado por parte del juez de responder en el plazo que establece la ley habilita la acción en responsabilidad civil por retardo judicial.
El alguacil responsable de la ejecución responderá civilmente por la actuación de sus auxiliares y deberá trasladar los bienes muebles no embargados. Tanto el juez como los oficiales actuantes contarán con protección policial, cuya solicitud deberá ser atendida en cinco días bajo riesgo de sanción disciplinaria para la autoridad policial que no responda en dicho plazo.
Finalmente, todo proceso de ejecución que incumpla las disposiciones legales será sancionado conforme al régimen disciplinario de la Ley 396-19, que contempla penas de prisión y multa, incluso contra personas jurídicas, sin perjuicio de otras sanciones disciplinarias. Este conjunto de medidas busca garantizar celeridad y eficacia en la aplicación de la ley, evitando dilaciones indebidas. A juicio propio, estas disposiciones pueden resultar efectivas, siempre que las sanciones se apliquen de manera rigurosa.
El mercado inmobiliario requería una legislación renovada y procesos más eficaces que permitieran alcanzar una relación costo-beneficio equilibrada y favorable para quienes invierten en bienes inmuebles. La nueva ley ofrece un marco jurídico más balanceado, que protege los derechos tanto de propietarios como de inquilinos, pero especialmente busca fortalecer la seguridad jurídica del inversionista, mediante procedimientos más ágiles y efectivos, capaces de impulsar un desarrollo sostenido del sector inmobiliario.
Es necesario apostar por este tipo de reformas legislativas y confiar en que su aplicación sea efectiva, pues el éxito de esta nueva normativa dependerá directamente del cumplimiento riguroso de sus disposiciones.
