Hace casi un año escribí un artículo que, visto desde hoy, creo que envejeció bastante bien. Lo titulé: “Yo sí cobro mi 2+1, y si no lo quieren, hay otro que lo paga. La Ley de Alquileres: el reto no es aprobarla, sino hacerla valer”. En aquel momento, la discusión giraba alrededor de la necesidad de sustituir un régimen de alquileres que llevaba décadas vigente, pero mi preocupación iba un poco más allá de la aprobación de una nueva legislación. La pregunta que me hacía era qué ocurriría cuando esa nueva ley tuviera que enfrentarse a las prácticas que durante años se habían convertido en costumbre dentro del mercado inmobiliario dominicano.
Hoy, casi un año después de la promulgación de la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, ya no estamos hablando de un proyecto ni de una posibilidad. La ley fue promulgada el 14 de agosto de 2025 y sustituyó el antiguo marco jurídico que regulaba los alquileres y los desahucios. Por eso, la discusión necesariamente tiene que ser diferente. Ya no se trata de preguntarnos si necesitábamos una nueva ley, sino de determinar cuánto ha cambiado realmente el mercado desde que esa ley entró en vigencia.
Y aquí es donde vuelvo a una frase que, a mi juicio, resume buena parte del problema: la costumbre hace ley, pero la ley no hace costumbre.
Un mercado demasiado grande para tratarlo como un asunto menor
La discusión sobre los alquileres suele presentarse como un conflicto entre propietarios e inquilinos, pero la dimensión del mercado demuestra que estamos ante un asunto mucho más amplio. De acuerdo con los resultados de la ENHOGAR-2024 de la Oficina Nacional de Estadística (ONE), el 42.5 % de las viviendas particulares ocupadas en República Dominicana son alquiladas. En las zonas urbanas, donde se concentra buena parte de la actividad económica y del mercado inmobiliario, la proporción alcanza el 46 %, mientras que en las zonas rurales se sitúa en 22.9 %.
Estamos hablando, por tanto, de una parte fundamental del mercado habitacional dominicano. El alquiler no es una alternativa marginal ni una solución utilizada por un pequeño grupo de personas. Es una de las principales formas mediante las cuales los hogares resuelven su necesidad de vivienda y, al mismo tiempo, representa una fuente de ingresos y una alternativa de inversión para miles de propietarios.
La misma ENHOGAR-2024 muestra que el 45.7 % de las viviendas particulares ocupadas son propias y están totalmente pagadas, mientras que otro 1.1 % corresponde a viviendas propias que todavía están siendo pagadas. El contraste ayuda a dimensionar la importancia del alquiler: República Dominicana tiene un mercado habitacional prácticamente dividido entre quienes viven en una vivienda propia y quienes dependen del arrendamiento.
Por eso, cualquier cambio en las reglas de alquileres tiene consecuencias que van mucho más allá de una discusión legal. Tiene efectos sobre el costo de vida, la inversión inmobiliaria, la disponibilidad de viviendas, la actividad de los corredores y administradores de propiedades y, por supuesto, sobre las decisiones que toman propietarios e inquilinos.
Sí, el 2+1 cambió
Uno de los aspectos más comentados de la Ley 85-25 ha sido la eliminación del tradicional esquema conocido como “2+1”. Para las viviendas, la legislación establece que el depósito de garantía no puede superar dos meses del precio del alquiler.
La importancia de este cambio está no solamente en la cantidad de dinero que representa, sino en lo que significaba esa práctica dentro de la cultura del mercado. Durante años, entregar dos meses de depósito más un mes de alquiler adelantado se convirtió en algo tan habitual que muchas personas llegaron a asumir que se trataba de una obligación legal.
No lo era. Era una práctica de mercado.
Y ahí aparece nuevamente la diferencia entre la ley y la costumbre. Una ley puede establecer que una determinada práctica ya no corresponde, pero conseguir que miles de personas que llevan años operando de una manera cambien su comportamiento requiere tiempo, conocimiento y, sobre todo, mecanismos efectivos para hacer cumplir la nueva regla.
Por eso considero que el verdadero balance sobre el 2+1 no debería limitarse a decir que la ley lo eliminó. La pregunta interesante es otra: ¿hasta qué punto desapareció realmente de las negociaciones de alquiler?
Si todavía existen propietarios que lo exigen, corredores que lo presentan como una condición normal o inquilinos que sienten que deben aceptarlo porque “así funciona el mercado”, entonces tendremos una muestra bastante clara de la distancia que puede existir entre una norma y una costumbre.
El propietario que tiene un inquilino moroso sigue teniendo un problema
Sin embargo, si hay un asunto que preocupa particularmente a quienes invierten en inmuebles para alquilar, no es necesariamente el depósito. Es la posibilidad de que el inquilino deje de pagar y el propietario tenga dificultades para recuperar su inmueble.
Aquí también es necesario aclarar algo que ha generado bastante confusión desde la entrada en vigencia de la nueva legislación. La Ley 85-25 no significa que un propietario pueda sacar inmediatamente a un inquilino porque dejó de pagar un mes de alquiler.
Lo que sí cambia es la posibilidad de reaccionar ante el incumplimiento y activar el procedimiento correspondiente mucho antes. La legislación contempla una intimación previa mediante alguacil y establece un plazo de hasta diez días calendario para que el inquilino pueda cumplir con su obligación. Si transcurrido ese plazo no se produce el pago, el propietario puede acudir al tribunal competente e iniciar el proceso correspondiente.
Esto es importante porque durante años existió entre muchos propietarios la percepción de que reclamar judicialmente un inmueble podía convertirse en un proceso excesivamente prolongado. La nueva legislación intenta precisamente establecer una vía más rápida y definida para los casos de falta de pago.
Pero una cosa es poder iniciar el proceso rápidamente y otra muy distinta es poder ejecutar el desalojo de manera inmediata.
La nueva ley no convierte al propietario en juez y alguacil
Aquí debemos ser especialmente cuidadosos. El hecho de que exista una falta de pago no autoriza al propietario a cambiar la cerradura, sacar las pertenencias del inquilino, cortar servicios como mecanismo de presión o entrar por la fuerza para recuperar la propiedad.
El desalojo debe seguir el procedimiento establecido por la legislación y, cuando corresponda, contar con la decisión judicial y su posterior ejecución.
Por eso, decir que “ahora se puede sacar al inquilino desde el primer mes” es una simplificación que puede llevar a errores. Lo correcto sería decir que el propietario puede comenzar a ejercer sus derechos desde el incumplimiento, siguiendo el procedimiento legal, sin tener que esperar indefinidamente para iniciar una reclamación.
La diferencia parece semántica, pero jurídicamente es enorme.
El gran cambio está en el procedimiento, pero ahora hay que medirlo
La Ley 85-25 establece un tratamiento sumario para los casos de falta de pago de alquileres de vivienda y contempla un proceso que, en principio, debe resolverse en un número reducido de audiencias, salvo las excepciones previstas por la propia legislación. También establece plazos para distintas etapas del procedimiento.
Sobre el papel, es una mejora importante.
Pero aquí es donde considero que debemos pasar de la celebración de la ley a la evaluación de sus resultados. Una legislación puede establecer que un proceso debe ser rápido, pero para que el ciudadano experimente realmente esa rapidez se necesita que los tribunales puedan recibir los casos, fijar las audiencias, conocerlos, dictar las decisiones y ejecutar las sentencias dentro de los tiempos previstos.
Por eso, casi un año después de la promulgación de la Ley 85-25, considero que una de las principales tareas pendientes es generar estadísticas públicas que permitan conocer cómo está funcionando el nuevo régimen.
¿Cuántos procesos de desalojo por falta de pago se han iniciado desde agosto de 2025? ¿Cuánto tiempo están tardando? ¿Cuántas audiencias están requiriendo? ¿Cuánto demora una sentencia? ¿Cuánto tiempo pasa entre la sentencia y la recuperación efectiva del inmueble?
Esos números serían mucho más útiles para evaluar la reforma que cualquier discusión política o jurídica sobre sus intenciones.
La seguridad jurídica también es un producto inmobiliario
Hay otro elemento que considero fundamental y que muchas veces queda fuera de esta discusión: la seguridad jurídica también forma parte del valor de una inversión inmobiliaria.
Una persona que compra un apartamento para alquilarlo no solamente está pensando en cuánto puede cobrar mensualmente. También está evaluando el riesgo de vacancia, mantenimiento, deterioro, morosidad y, eventualmente, la posibilidad de tener que recuperar el inmueble mediante un proceso judicial.
Si el sistema funciona de manera rápida, predecible y equilibrada, el riesgo disminuye. Y cuando disminuye el riesgo, aumenta la confianza para invertir.
Esto es particularmente importante en un país donde el alquiler representa el 42.5 % de las viviendas particulares ocupadas. Una legislación eficiente puede contribuir a que más propietarios se sientan cómodos colocando sus inmuebles en el mercado de alquiler, lo que eventualmente puede favorecer una mayor oferta.
Pero si el propietario percibe que alquilar significa asumir un riesgo difícil de controlar, también puede tomar otras decisiones: vender el inmueble, mantenerlo vacío, destinarlo a otro uso o establecer condiciones más estrictas para reducir su exposición.
Del otro lado, si el mercado permite que se mantengan prácticas que la nueva legislación pretendía eliminar, el costo termina trasladándose al inquilino.
Por eso el equilibrio es tan importante.
Ni el propietario es el enemigo ni el inquilino es el enemigo
El debate sobre los alquileres suele caer fácilmente en posiciones extremas. Unos presentan al propietario como alguien que busca aprovecharse del inquilino, mientras otros presentan al inquilino como alguien que puede ocupar una propiedad y dejar de pagar sin consecuencias.
Ninguna de esas caricaturas ayuda a construir un mercado saludable.
El propietario necesita seguridad para invertir. El inquilino necesita seguridad para contratar y vivir. Ambos necesitan reglas claras y procedimientos que funcionen.
La Ley 85-25 debe ser evaluada precisamente desde ese equilibrio.
No se trata de crear un sistema que favorezca al propietario a costa del inquilino ni uno que proteja al inquilino haciendo inviable el negocio del alquiler. Se trata de conseguir que ambas partes sepan desde el principio cuáles son sus derechos, cuáles son sus obligaciones y qué ocurre cuando una de ellas incumple.
El problema más difícil de cambiar es la costumbre
Aquí es donde vuelvo a mi artículo de hace casi un año.
En aquel momento sostenía que el verdadero reto no era aprobar una nueva Ley de Alquileres, sino conseguir que esa legislación pudiera hacerse valer. Hoy, con la Ley 85-25 vigente, mantengo esa posición.
Porque cambiar una ley puede tomar meses de discusión legislativa. Cambiar una costumbre puede tomar años.
El propietario que durante décadas utilizó determinadas condiciones no necesariamente cambiará su forma de operar simplemente porque aparezca una nueva legislación. El corredor inmobiliario que aprendió a trabajar de una determinada manera tendrá que actualizarse. El inquilino también tendrá que conocer sus nuevos derechos y obligaciones.
Y las instituciones encargadas de aplicar la ley tendrán que demostrar que pueden hacerlo de manera efectiva.
Ese proceso de adaptación es el que determinará si estamos ante una verdadera transformación del mercado o simplemente ante una modificación del marco jurídico.
Casi un año después, necesitamos menos discursos y más resultados
La Ley 85-25 representó un cambio importante. Sustituyó un régimen que llevaba décadas vigente y estableció nuevas reglas para una actividad que hoy tiene un peso enorme dentro del mercado habitacional dominicano.
Pero una ley no se prueba cuando se publica.
Se prueba cuando alguien necesita utilizarla.
Se prueba cuando el propietario deja de recibir su alquiler y necesita una respuesta.
Se prueba cuando el inquilino considera que se están vulnerando sus derechos.
Se prueba cuando un corredor tiene que explicar correctamente las condiciones de un contrato.
Y se prueba cuando un tribunal tiene que resolver un conflicto dentro de los plazos establecidos.
Por eso, casi un año después, creo que ya es momento de pasar de la discusión sobre lo que la Ley 85-25 prometía a la conversación sobre lo que realmente está produciendo.
La pregunta ya no es si cambió la ley.
Sí, cambió.
La pregunta es si consiguió cambiar el mercado.
Y mi respuesta, por ahora, es que la ley cambió más rápido que la costumbre.
El 2+1 tiene un nuevo límite. Los contratos tienen nuevas reglas. El procedimiento de desalojo fue reformulado. Los propietarios cuentan con una ruta más definida para reclamar ante la falta de pago.
Pero todavía necesitamos comprobar cuánto de eso se está aplicando efectivamente en la realidad cotidiana del mercado.
Hace casi un año advertí que el reto no era aprobar la Ley de Alquileres, sino hacerla valer.
Hoy agregaría algo más: el verdadero éxito de la Ley 85-25 no será que tengamos una legislación moderna, sino que llegue un momento en que las nuevas reglas se vuelvan tan normales que ya no necesitemos recordar cuáles eran las antiguas.
Porque al final, la ley puede cambiar de un día para otro.
La costumbre, no.
Y casi un año después, esa sigue siendo la verdadera prueba de la nueva Ley de Alquileres en República Dominicana.
