En el artículo anterior, abordé la ausencia de exención fiscal sobre las ganancias de capital obtenidas por personas físicas al vender su vivienda principal en República Dominicana. Señalé que esta omisión legal castiga fiscalmente a quienes venden su hogar por razones personales, familiares o de movilidad, sin un propósito especulativo. Propuse, en consecuencia, que la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y el Congreso Nacional evalúen una modificación al Código Tributario que contemple una exención limitada y regulada para estos casos.
Ahora bien, toda propuesta en materia tributaria debe ser valorada no solo desde el ángulo normativo, sino también desde su impacto en la recaudación, transparencia y trazabilidad de los bienes sujetos a imposición futura. Es aquí donde se impone una reflexión estratégica: ¿Qué pasaría con el Impuesto Patrimonial (IPI) si las personas comenzaran a declarar el valor real y completo de venta de sus viviendas al verse beneficiadas con una exención de la ganancia de capital?
La respuesta es directa: aumentaría la transparencia y, eventualmente, la recaudación del propio IPI.
- El incentivo perverso de la subvaloración
En la práctica actual, muchas personas físicas que venden sus viviendas tienden a subvalorar el precio de venta en los contratos y declaraciones para reducir el impacto fiscal de la ganancia de capital. Esta distorsión no solo atenta contra la justicia tributaria, sino que genera un efecto colateral: el nuevo comprador registra el bien con un valor muy inferior al real, lo que impacta negativamente en la base imponible del IP que será pagado en los años subsiguientes.
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Así, el sistema fiscal pierde por dos vías:
- Pierde recaudación al no gravar el valor real de la ganancia.
- Pierde recaudación futura del IPI al reducir artificialmente el valor del activo.
Actualmente, las personas físicas en República Dominicana cuentan con una exención del IPI hasta RD$10,198,833 en patrimonio inmobiliario. Esta exención cumple una función de alivio a la clase media y profesional que no genera renta directa con sus propiedades. Al proponer la exención de ganancia de capital, esto debería ser revisado.
Una alternativa innovadora es eliminar esa exención directa y reemplazarla por un crédito fiscal al impuesto sobre la renta, en los siguientes términos:
- Que se permita acreditar hasta RD$101,000 (equivalente al 1% de la exención actual) como crédito al ISR de personas físicas descontadas las retenciones aplicadas.
- Este crédito se aplicaría siempre que el contribuyente declare ingresos superiores a la suma de RD$416,220 (exención contributiva actual).
Este enfoque logra dos objetivos esenciales:
- Integra a más personas físicas al sistema del Impuesto sobre la Renta, un tributo que hoy muestra una preocupante tasa de evasión de alrededor del 63%, según estimaciones recientes.
- No genera una pérdida recaudatoria neta para el Estado, pues reemplaza una exención pasiva por un crédito activo que solo se aprovecha si se cumple con la obligación de declarar ingresos.
En resumen, lo que hoy el Estado deja de cobrar vía exención, podría transformarse en incentivo al cumplimiento voluntario si se estructura como crédito condicionado.
Un diseño inspirado en modelos internacionales
Este mecanismo se alinea con prácticas modernas de países desarrollados. En Estados Unidos, el sistema SALT (State and Local Tax deduction) permite deducir impuestos estatales y locales del impuesto federal hasta USD $10,000 anuales. Esta deducción fue limitada por la Tax Cuts and Jobs Act de 2017; antes la deducción no tenía límite.Bajo el proyecto fiscal de Trump —el “ One Big Beautiful Bill”— se propuso aumentar este tope a USD $30,000.
Otros ejemplos:
- Francia permite deducción de ciertos impuestos locales cuando el bien se destina al alquiler.
- Alemania e Italia contemplan deducciones indirectas a través de gastos necesarios para la renta.
- España permite deducción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) en el marco de rentas por arrendamiento.
- Chile y Colombia aplican criterios similares en propiedades arrendadas.
Una visión fiscal integral para las personas físicas
La combinación de estas reformas —exención a la ganancia de capital en viviendas principales, valorización real de las propiedades, y acreditación del IPI al ISR— conduce a un nuevo modelo de tributación personal, más justo, más transparente y más funcional. Este modelo no se limita a cobrar; también educa, formaliza y premia el cumplimiento.
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Al dar incentivos reales a las personas físicas para declarar sus ingresos y su patrimonio, se abre la puerta a una reforma estructural en el sistema tributario dominicano. Una reforma que no se basa en más impuestos, sino en mejores mecanismos para integrar a más contribuyentes al cumplimiento voluntario.
República Dominicana debe avanzar hacia una tributación personal más moderna y equilibrada, donde el Estado deje de penalizar la propiedad familiar y, en su lugar, incentive el cumplimiento mediante exenciones y créditos condicionados. Esta fórmula genera mayor recaudación, mayor formalidad y mayor legitimidad del sistema fiscal.
La vivienda debe ser tratada como lo que es para millones de dominicanos: no una inversión, sino un hogar. Y el sistema fiscal debe reflejar esa realidad.
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