La firma calificadora Feller Rate elevó a “AA-” las emisiones de deuda del Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Inmobiliarios de Renta Fija Acrópolis 02-FU (Fideicomiso Acrópolis), con perspectivas “Estables”. La decisión, según la calificadora, responde a un menor grado de concentración de clientes y a elevados niveles de ocupación sostenidos en el tiempo.
Para el inversionista dominicano, la mejora de nota es una señal de menor riesgo percibido: Feller Rate destacó la resiliencia del activo, su buena ubicación y una base de contratos con clientes de amplio historial comercial, lo que aporta mayor predictibilidad a los flujos del fideicomiso. El vehículo está formado por bienes raíces cuyo valor supera al monto del programa de deuda.
El fideicomiso agrupa el complejo mixto “Acrópolis Center y Citi Tower”, ubicado en la zona de Piantini, en Santo Domingo. El dueño de los activos y fideicomitente es Brownsville Business Corporation (BBC), dedicada a la inversión y administración inmobiliaria en Centroamérica y el Caribe, mientras que la gestión fiduciaria recae en Fiduciaria Universal, S.A., calificada en “AAsf” por la misma firma.
Los activos incluyen 13,186 m² alquilables en la Citi Tower y 12,522 m² en la plaza comercial, con una ocupación a marzo de 2026 de 98.9% en la torre y 100% en el Acrópolis Center. En total suman 84 espacios de arriendo, 63 en la plaza y 21 en la torre. Los contratos son principalmente fijos, en dólares y con componentes de reajuste, aunque su plazo medio ronda los 2.3 años, lo que obliga al administrador a gestionar renovaciones a lo largo de la vida del fideicomiso.
Según la valorización de terceros actualizada a abril de 2026, los activos están tasados en aproximadamente US$92.5 millones, frente a un programa de emisiones de hasta US$20 millones con amortizaciones periódicas y sin riesgo de refinanciamiento al final del periodo. Feller Rate estimó ingresos anuales en un rango de US$6 millones a US$11 millones, con un margen Ebitda promedio de 70%.
Las métricas crediticias iniciales en 2027 apuntan a una relación deuda financiera sobre Ebitda de 4.3 veces y Ebitda sobre gastos financieros de 3.4 veces, con promedios de 2.3 veces y 12.4 veces durante la vida de la deuda. La estructura contempla resguardos como una cuenta de reserva de liquidez, subordinación de deuda adicional y un indicador de cobertura del servicio de deuda que se mantendría por sobre las 2.0 veces. Como contrapartida, Feller Rate advirtió sobre la concentración geográfica de los activos y el riesgo de refinanciamiento del capital en el año 15, mitigado en parte por la capacidad de generación de los inmuebles.
