Heredar una casa entre hermanos puede derivar en uno de los conflictos patrimoniales más comunes dentro de las familias: cuando no existe acuerdo sobre qué hacer con el inmueble, ninguno de los copropietarios está obligado a permanecer indefinidamente en esa situación, según lo establece el Código Civil de la Ciudad de México.
Cuando varios herederos reciben un mismo inmueble, la propiedad queda en copropiedad: todos son dueños de una fracción proporcional del bien, no de un espacio físico determinado. Si cuatro hermanos reciben una casa en partes iguales, cada uno tiene una participación del 25% sobre el total del inmueble. Esa condición trae consigo decisiones compartidas sobre mantenimiento, impuestos y uso, además de la eventual venta, lo que puede tensionar relaciones familiares cuando los intereses divergen.
Qué ocurre si un hermano se niega a vender
La negativa de uno de los herederos a vender no es un veto definitivo. El Código Civil de la Ciudad de México establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión y que, cuando el inmueble no puede dividirse físicamente de forma cómoda, es posible proceder a su venta y repartir el precio entre los propietarios conforme a sus participaciones.
Una alternativa frecuente es que uno de los hermanos compre las participaciones de los demás para quedarse con el inmueble. Para determinar el monto a pagar, lo recomendable es realizar un avalúo que fije el valor comercial del bien. Por ejemplo, si una casa tiene un valor de 4 millones de pesos mexicanos y cuatro hermanos tienen participaciones iguales, cada fracción equivale a 1 millón de pesos; quien quiera quedarse con la propiedad deberá negociar la adquisición de las tres partes restantes. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares contempla el inventario y avalúo de los bienes dentro del procedimiento sucesorio, antes de llegar a la partición y adjudicación.
Vender solo la participación propia
Un copropietario también puede vender únicamente su fracción del inmueble sin necesidad de vender la propiedad completa. Sin embargo, el Código Civil de la Ciudad de México y el del Estado de México reconocen el derecho del tanto a favor de los demás copropietarios, lo que significa que estos tienen preferencia para adquirir esa participación en determinadas circunstancias.
En la práctica, encontrar un comprador externo para una fracción de casa resulta más difícil que vender la propiedad completa, dado que ese tercero tendría que compartir la copropiedad con los demás hermanos. Por eso, desde el punto de vista práctico, llegar a un acuerdo entre los propios herederos (ya sea para que uno compre la participación de los demás o para vender conjuntamente el inmueble) suele ser la vía más eficiente.
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El proceso sucesorio y las implicaciones fiscales
Antes de tomar cualquier decisión sobre el destino del inmueble, los herederos deben concluir el proceso sucesorio. De acuerdo con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, ese procedimiento incluye etapas de inventario, avalúo, administración, partición y adjudicación de los bienes. Cuando no existe controversia entre los herederos, la legislación permite tramitar determinadas sucesiones ante notario, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
El aspecto fiscal tampoco debe ignorarse. La Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR) establece que los ingresos recibidos por concepto de herencia o legado están exentos del impuesto, aunque existen obligaciones de declaración que dependen del monto y las circunstancias de cada caso. La situación cambia si los hermanos deciden vender la casa posteriormente: en ese momento ya no se trata de una herencia sino de una operación de compraventa, que puede generar implicaciones de ISR. La propia ley contempla una exención para la venta de casa habitación bajo determinados requisitos y límites de valor.
Cuando una casa queda en manos de varios herederos, el primer paso es determinar quiénes son los propietarios, cuál es el valor del inmueble y qué quiere hacer cada uno. Si el desacuerdo persiste y ninguno logra un acuerdo, la legislación contempla mecanismos para terminar con la copropiedad; los herederos que enfrentan esa situación harán bien en consultar a un notario o abogado especializado antes de que el conflicto familiar se agrave.
