Santo Domingo — La agencia calificadora Feller Rate ha asignado la calificación “Afo (N)” al Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Inmobiliario G-Patio 02 – Patio Colombia – No. 05 – FP. Esta calificación se fundamenta en la sólida gestión de la sociedad fiduciaria y en la experiencia de un administrador especializado en activos inmobiliarios.
El fideicomiso es administrado por Fiduciaria Popular, S.A., entidad que ha recibido una calificación “AAsf” por Feller Rate, destacando sus altos niveles de políticas y estructuras de gestión. Fiduciaria Popular es una filial de Grupo Popular S.A., un holding con más de 60 años de experiencia en el mercado dominicano. El fideicomitente es Patio de la Colombia S.A.S.,
constituido en 2013 en República Dominicana, mientras que la gestión de los activos recaerá en Patio Capital Partners S.R.L., firma con un historial sólido en la administración y dirección de activos inmobiliarios.
El fideicomiso tiene como objetivo una emisión total de US$21.130.000, distribuidos en 21.130 valores con un valor nominal inicial de US$1.000 cada uno. La emisión primaria se realizará en una única emisión con ampliaciones sucesivas, con una vigencia de 3 años desde su inscripción en el Registro de Mercado de Valores.
Los activos del fideicomiso incluyen 33 locales comerciales en el centro comercial Patio de la Colombia, situado en la Avenida República de Colombia, con un área alquilable de 7.532,26 m2. El complejo cuenta además con 275 parqueosy 7 espacios publicitarios. La ocupación actual es de 96,3% y los contratos de arrendamiento tienen una vigencia de hasta 17 años, con un plazo promedio restante de 5 años.
El uso de los fondos será principalmente para cancelar la deuda hipotecaria con Banco Popular Dominicano, S.A. y para capital de trabajo e inversiones. La liquidez de la cartera se espera alta, con flujos constantes provenientes de alquileres que permitirán la distribución de dividendos trimestrales a los tenedores.
El fideicomiso tiene la capacidad de endeudarse hasta el 100% de su patrimonio, bajo aprobación de la Asamblea de Tenedores. Además, su vencimiento está fijado para 20 años, con un periodo de liquidación que comenzará en el año 17.
A nivel macroeconómico, los cambios recientes como el ajuste en las tasas de interés y la volatilidad cambiaria han tenido impacto en los activos locales. En 2023, se observó una volatilidad significativa en las tasas, aunque la inflación ha descendido a niveles cercanos a la meta, permitiendo la reducción de la tasa de política monetaria. La evolución futura dependerá de las condiciones locales e internacionales, lo que mantendrá la atención sobre estos indicadores clave.
¿Qué es una calificación Afo (N)
La calificación “Afo (N)” se refiere a una clasificación asignada a un fideicomiso de oferta pública de valores inmobiliarios. Este tipo de calificación evalúa la calidad de la gestión fiduciaria, la madurez de los activos involucrados, así como la estructura de la cartera de propiedades que respalda el fideicomiso. En este caso, el sufijo “(N)” indica que se trata de un fideicomiso nuevo, es decir, un fideicomiso que está en sus etapas iniciales de operación o desarrollo.
¿Qué implica para los inversionistas?
- Gestión Sólida: Una calificación como “Afo” sugiere que la sociedad fiduciaria que gestiona el fideicomiso tiene estructuras y políticas sólidas, lo que es un indicador positivo para los inversionistas, ya que implica que hay un manejo profesional y bien estructurado de los activos.
- Riesgo Controlado: El hecho de que el fideicomiso esté administrado por una entidad con buena calificación (en este caso, Fiduciaria Popular con “AAsf”) reduce la percepción de riesgo operativo, asegurando que la administración de los bienes sea realizada con prudencia y profesionalismo.
- Activos de Calidad: La calificación también toma en cuenta la calidad y madurez de los activos que componen el fideicomiso. Para los inversionistas, esto implica que los inmuebles tienen una buena calidad y generan flujos de efectivo consistentes, lo que contribuye a la estabilidad del fideicomiso.
- Riesgo de Endeudamiento y Volatilidad: Sin embargo, la calificación también refleja los riesgos inherentes del fideicomiso, como el alto nivel de endeudamiento permitido y la sensibilidad del negocio inmobiliario a los ciclos económicos. Esto significa que los inversionistas deben estar conscientes de que las fluctuaciones en las tasas de interés y la volatilidad económica pueden impactar el valor de los activo
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