La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) ha implementado una medida clave para el sector inmobiliario en la República Dominicana: el aumento en la denominación de las viviendas consideradas de “bajo costo”. Este ajuste, que redefine el precio máximo para que una vivienda califique bajo esta categoría, tiene como objetivo paliar el impacto de los constantes incrementos en los costos de construcción y garantizar que más familias puedan acceder a viviendas asequibles con incentivos fiscales.
En un contexto donde la inflación global y local ha encarecido significativamente los materiales y los costos laborales de la construcción, esta medida busca salvaguardar el acceso a la vivienda digna para la población de ingresos bajos y medios, al tiempo que incentiva la inversión en el sector privado.
¿En qué consiste esta medida y por qué es necesaria?
La Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso define las viviendas de bajo costo como aquellas que no superan un límite de precio específico, el cual es actualizado periódicamente por la DGII para reflejar las condiciones económicas del país. Este límite, que históricamente ha permitido a los compradores acceder a beneficios fiscales como la exoneración del ITBIS en la primera venta y del 3% del impuesto de transferencia, se ha vuelto insuficiente ante el incremento sostenido de los costos de construcción.
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En los últimos cinco años, el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV), medido por el Banco Central, ha experimentado un aumento acumulado de más del 20%. Este incremento ha estado impulsado por factores como:
- El aumento en los precios de materiales básicos como el cemento (hasta un 15% en algunos períodos) y el acero, cuyo precio ha sido particularmente volátil debido a la demanda global.
- El incremento en los costos laborales debido a ajustes salariales y a la escasez de mano de obra calificada.
- La inflación general, que ha impactado a todos los sectores económicos del país.
Ante esta realidad, más desarrolladores inmobiliarios han reportado dificultades para mantener sus proyectos dentro de los límites establecidos para las viviendas de bajo costo, lo que ha llevado a una oferta cada vez menor en este segmento.
El impacto en el mercado inmobiliario
El aumento en la denominación de las viviendas de bajo costo tiene efectos positivos tanto para los desarrolladores como para los compradores.
- Beneficios para el sector privado:
El ajuste en el límite de precio hace que más proyectos inmobiliarios puedan clasificarse como viviendas de bajo costo, lo que a su vez los hace más atractivos para los desarrolladores, ya que pueden beneficiarse de incentivos fiscales que reducen los costos finales de los proyectos. Esto genera un efecto multiplicador en el sector:
- Mayor inversión privada en proyectos residenciales orientados a las clases medias y bajas.
- Incremento en la creación de empleos en el sector construcción, que es uno de los principales motores económicos del país.
- Mejora en la competitividad del mercado, con desarrolladores incentivados a innovar y optimizar sus procesos para mantenerse dentro del rango de precios permitidos.
- Beneficios para los compradores:
Para los dominicanos que buscan adquirir su primera vivienda, esta medida amplía las posibilidades de acceso a un hogar propio. Según la Encuesta Nacional de Hogares (ENHOGAR) 2022, más del 74% de las viviendas adquiridas en el país dependen de financiamiento hipotecario, y los incentivos fiscales asociados a las viviendas de bajo costo reducen significativamente los gastos iniciales.
Los principales beneficios para los compradores incluyen:
- La exoneración del 3% del impuesto de transferencia, que representa un ahorro considerable para las familias.
- La eliminación del ITBIS en la primera venta de la vivienda, lo que reduce el costo final de la propiedad.
- Una mayor oferta de viviendas dentro del rango de precios asequibles, lo que facilita la búsqueda de opciones que se adapten a sus necesidades y presupuestos.
El déficit habitacional: Una crisis en desarrollo
El déficit habitacional en República Dominicana sigue siendo un desafío importante. Según el Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo (MEPyD), más de 1.2 millones de hogares enfrentan algún tipo de déficit habitacional, ya sea cuantitativo (falta de vivienda) o cualitativo (viviendas en mal estado o sin servicios básicos).
Este déficit afecta mayormente a las familias de ingresos bajos y medios, que son las más vulnerables al encarecimiento de la vivienda. Con el precio promedio de una vivienda urbana rondando los RD$6 millones, según portales inmobiliarios como Encuentra24, la accesibilidad a la vivienda se ha convertido en un problema estructural que requiere soluciones integrales.
¿Es suficiente esta medida?
Aunque el aumento en la denominación de viviendas de bajo costo es un paso en la dirección correcta, no es una solución definitiva. Para garantizar que estas viviendas sigan siendo una opción viable, es necesario complementar esta medida con políticas públicas que ataquen las causas del problema:
- Incentivos a los materiales de construcción: El Gobierno podría establecer acuerdos con proveedores para subsidiar los materiales básicos destinados a proyectos de vivienda social.
- Mejora en el acceso al crédito: Facilitar el acceso a financiamiento hipotecario para las familias de ingresos bajos y medios es crucial. Esto incluye tasas de interés más bajas y programas de subsidios directos.
- Promoción de la eficiencia constructiva: Invertir en tecnología y prácticas innovadoras que permitan construir viviendas de calidad a menor costo puede ser clave para sostener el mercado a largo plazo.
Conclusión
El aumento en la denominación de vivienda de bajo costo por la DGII es una medida estratégica que responde a la realidad económica del país y a la necesidad de proteger a los segmentos más vulnerables del mercado inmobiliario. Sin embargo, es solo una parte de la solución. Para abordar de manera integral el problema del acceso a la vivienda, es imprescindible que el Gobierno y el sector privado trabajen juntos en políticas sostenibles que aseguren que la vivienda digna no sea un privilegio, sino un derecho accesible para todos los dominicanos.
La vivienda de bajo costo no solo es un instrumento para reducir el déficit habitacional, sino también un pilar para construir una sociedad más inclusiva y equitativa. Solo a través de esfuerzos conjuntos podremos garantizar que cada dominicano tenga un hogar que no solo sea un techo, sino un espacio de bienestar y oportunidad.
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