La combinación de un déficit habitacional significativo y las tasas hipotecarias actuales representan un reto considerable que requiere de un enfoque integral y sostenido para mejorar el acceso a la vivienda digna en el país.
Rubén M. Portes
El acceso a la vivienda propia es un desafío global que varía significativamente entre países, influenciado por factores como las tasas de interés hipotecarias, políticas monetarias y la situación económica de cada nación. En este artículo, exploraremos y compararemos las tasas hipotecarias actuales en diferentes países de América Latina y Estados Unidos, y analizaremos la situación habitacional en la República Dominicana, un país que enfrenta un déficit habitacional considerable.
Comparación de Tasas Hipotecarias
Las tasas de interés hipotecarias son un factor crucial en la capacidad de las familias para acceder a la vivienda propia. A continuación, se presenta una comparación de las tasas hipotecarias en varios países:
| País | Tasa Hipotecaria Promedio (30 años) | Tasa de Política Monetaria |
|---|---|---|
| Estados Unidos | 6.49% – 6.54% | 5.5% – 6.5% (dependiendo del banco) |
| México | 11.52% | 11% |
| Costa Rica | 6.5% | 5.75% |
| El Salvador | 7.68% – 11.98% | 1.0% – 1.5% |
| Colombia | 7.7% – 10.9% | 10.75% |
| Argentina | 8.65% (reciente) | 118% |
| Chile | 4.29% | 5.75% |
| República Dominicana | 8% – 14% | 7% |
Comparación del Costo de la Vivienda
El costo de la vivienda también varía considerablemente entre países, lo que impacta en la cuota mensual de los préstamos hipotecarios. A continuación, se presenta una tabla comparativa del costo estimado de una vivienda de clase media y su respectiva cuota mensual en diferentes países.
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| País | Costo Vivienda Clase Media | Tasa Hipotecaria Promedio (30 años) | Cuota Hipotecaria Mensual (80% a 30 años) |
|---|---|---|---|
| Costa Rica | $86,700 USD | 6.5% | $548 USD |
| El Salvador | $45,000 USD | 9.83% (promedio entre 7.68% y 11.98%) | $357 USD |
| Colombia | $74,250 USD | 9.3% (promedio entre 7.7% y 8.9%) | $613 USD |
| Argentina | $2,180 USD/m² | 8.65% | $17 USD/m² |
| Chile | $77,000 USD | 4.29% | $305 USD |
| República Dominicana | $122,500 USD | 11% (promedio entre 8% y 14%) | $937 USD |
Comparación de Ingresos y Cuotas Hipotecarias
La capacidad de una familia para acceder a una vivienda depende no solo de las tasas de interés, sino también de sus ingresos y la cuota mensual que deben pagar. A continuación, se presenta una tabla comparativa de los ingresos promedio y la cuota mensual estimada para una vivienda de clase media en diferentes países.
| País | Ingreso Promedio Mensual | Cuota Hipotecaria Mensual |
|---|---|---|
| Estados Unidos | $5,725 USD | $1,500 – $2,000 USD |
| México | $720 USD | $600 – $800 USD |
| Costa Rica | $2,000 USD | $548 USD |
| El Salvador | $602.72 USD | $357 USD |
| Colombia | $340 USD | $613 USD |
| Argentina | $520 USD | $17 USD/m² |
| Chile | $950 USD | $305 USD |
| República Dominicana | $720 USD | $937 USD |
Análisis de la Situación Habitacional en República Dominicana
En la República Dominicana, el acceso a la vivienda sigue siendo un reto significativo debido a varios factores. El país enfrenta un déficit habitacional de aproximadamente 2.2 millones de viviendas, dividido en un déficit cuantitativo y cualitativo.
Déficit Cuantitativo
Este déficit se refiere a la falta de nuevas viviendas necesarias para satisfacer la demanda, estimado en alrededor de 865,829 unidades. Este problema es exacerbado por el crecimiento poblacional, especialmente en áreas urbanas, donde la demanda de viviendas supera la oferta disponible.
Déficit Cualitativo
Por otro lado, el déficit cualitativo se refiere a las viviendas existentes que no cumplen con los estándares mínimos de habitabilidad. Se estima que 1.3 millones de viviendas necesitan mejoras significativas para ser consideradas adecuadas para vivir. Este problema afecta principalmente a las familias de bajos ingresos, quienes enfrentan dificultades para mejorar sus condiciones de vivienda debido a los altos costos de construcción y la falta de financiamiento accesible.
Causas del Déficit Habitacional
Las causas del déficit habitacional en la República Dominicana son variadas y complejas:
- Crecimiento Poblacional: El aumento de la población, particularmente en áreas urbanas, ha incrementado la demanda de viviendas.
- Bajos Ingresos: Muchas familias dominicanas no cuentan con los ingresos suficientes para acceder a viviendas adecuadas.
- Altos Costos de Construcción: Los elevados costos de materiales y servicios de construcción dificultan la creación de viviendas asequibles.
- Falta de Financiamiento: La disponibilidad limitada de créditos hipotecarios accesibles impide que muchas personas puedan adquirir una vivienda propia.
- Infraestructura Deficiente: La carencia de servicios básicos adecuados contribuye al déficit cualitativo de viviendas.
- Urbanización Informal: La expansión de asentamientos informales sin planificación adecuada agrava el problema del déficit habitacional.
Medidas y Estrategias para Reducir el Déficit
Para abordar este desafío, el gobierno dominicano ha implementado varias estrategias:
- Programas de Vivienda Social: Iniciativas como “Familia Feliz” buscan proporcionar viviendas asequibles a las familias de bajos ingresos.
- Incentivos a la Construcción: Se ofrecen incentivos fiscales y financieros a desarrolladores privados para fomentar la construcción de viviendas asequibles.
- Mejoras en Infraestructura: Inversiones en infraestructura básica, como agua potable y saneamiento, para mejorar la calidad de las viviendas existentes.
- Créditos Hipotecarios Accesibles: Promoción de programas de financiamiento con tasas de interés más bajas para facilitar el acceso a la vivienda propia.
Estos esfuerzos son impulsados en gran medida por el gobierno como se mencionaba anteriormente y poco a poco se ha ido reduciendo la brecha en los estratos más bajos, sin embargo, la clase media sigue sufriendo el impacto directo del aumento del costo de los créditos hipotecarios y los altos precios de las viviendas en zonas urbanas, impulsado por los altos costos de los materiales post pandemia, una masificación de viviendas para uso de AirBnb (sin que exista alguna regulación en el país) y una cierta especulación en los precios al momento de vender por parte de los realtors.
Cuando comparamos los ingresos promedios de la región, las tasas promedios, la TPM y la cuota, vemos que República Dominicana es de los países con mayor costo financiero para adquisición de vivienda, un 14% promedio para viviendas de clase media hacia arriba y la TPM es de un 7%, algo un poco contradictorio si lo que se busca es reducir el deficit habitacional, además de que la tasa de morosidad de los créditos en República Dominicana es la más baja en la región , los prestamos hipotecarios están asegurados y además es un activo que se puede vender en caso de impago, lo que nos lleva a preguntarnos ¿Por qué siguen siendo caros los préstamos hipotecarios en República Dominicana si tienen bajo riesgo y hay deficit habitacional?
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