Feller Rate subió a “A-fa” la calificación de las cuotas del Fondo de Inversión Cerrado Pioneer Inmobiliario II (SIVFIC-044), en una decisión que refleja una cartera con alta proporción de activos inmobiliarios y una fuerte generación de flujos. La nueva calificación del Pioneer Inmobiliario II envía una señal positiva a los inversionistas sobre la calidad crediticia del vehículo.
Al cierre de mayo de 2026, el fondo gestionaba un patrimonio de RD$4,598 millones, cerca del 29.1% del total de fondos inmobiliarios en pesos en el mercado dominicano. Había colocado 3,140,712 cuotas, equivalentes al 20.9% de su programa de emisión, que inició en octubre de 2019.
Según Feller Rate, el alza responde a una cartera con adecuada diversificación y a la gestión de Pioneer Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, calificada “A+af” y que administra cinco fondos. La calificadora advirtió, no obstante, sobre un alto nivel de vacancia, un índice ajustado por riesgo inferior al de fondos comparables y la exposición al ciclo económico del negocio inmobiliario.
El activo del fondo se compone en 92.6% de inversiones inmobiliarias y en 5.0% de instrumentos financieros. La cartera incluye un mall de tres pisos en Punta Cana (93.3% de ocupación), cinco sucursales bancarias en Santo Domingo y Puerto Plata (100%), un edificio en Punta Cana (63.8%), un inmueble en Bella Vista (100%), un usufructo en Torre Corp. OV y tres naves en el Parque Industrial San Isidro (23.9%).
La calificadora estima una desocupación global cercana al 30%, considerada alta bajo su metodología, aunque destaca que los tres mayores inquilinos concentran solo el 41.6% de los ingresos, una diversificación adecuada respaldada por contratos de alquiler de mediano y largo plazo.
El fondo reparte dividendos trimestrales desde marzo de 2020 y en 2026, hasta mayo, pagó RD$33.4 por cuota a sus aportantes. No registra endeudamiento financiero: sus pasivos representan apenas 2.1% del patrimonio. Entre mayo de 2023 y mayo de 2026 acumuló una rentabilidad de 34.5%, equivalente a 10.4% anualizado, un retorno similar al del segmento pero con mayor volatilidad.
Con una duración de 10 años y término previsto para octubre de 2029, el fondo mantiene un horizonte apropiado para recibir flujos, incorporar nuevos contratos y preparar su liquidación. Feller Rate señaló que seguirá monitoreando la volatilidad de los mercados, marcada en 2026 por tensiones geopolíticas que presionan precios de energía, inflación y tasas de interés.
