Santo Domingo, Rep. Dominicana. Feller Rate calificó en “A+” las emisiones de deuda del Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Inmobiliarios de Renta Fija Acrópolis 02-FU (Fideicomiso Acrópolis), otorgándole además una perspectiva “Estable”. Esta calificación destaca la solidez financiera y crediticia del fideicomiso, respaldada por activos inmobiliarios estratégicamente ubicados y altamente productivos.
Puntos clave de la calificación
La evaluación positiva de Feller Rate se fundamenta en una estructura financiera robusta que incluye emisiones de hasta US$20 millones, sin riesgo de refinanciamiento al término de los 15 años. La estructura del fideicomiso está respaldada por bienes inmuebles de alto valor, específicamente el complejo mixto “Acrópolis Center y Citi Tower” en Piantini, Santo Domingo, con una tasación actualizada a febrero de 2024 de US$89.8 millones.
Estos activos generan ingresos anuales estimados entre US$6 y US$7 millones, con un margen Ebitda promedio del 70 %, lo que garantiza indicadores de cobertura favorables durante toda la vida de la deuda.
Fortalezas de la estructura financiera
- Resguardos financieros: Cuenta de reserva de liquidez y subordinación de deuda adicional.
- Indicador de cobertura del servicio de deuda: Se espera que se mantenga por encima de 2.0 veces durante gran parte del periodo del fideicomiso.
- Flujos diversificados: Contratos de alquiler fijos denominados en dólares, con tasas de ocupación cercanas al 95 %en 2023.
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El fideicomiso será administrado por Fiduciaria Universal, S.A., calificada en “AAsf” por Feller Rate, lo que garantiza una gestión profesional y alineada con los estándares de la industria. Mientras tanto, el fideicomitente, Brownsville Business Corporation (BBC), será responsable de la administración operativa de los bienes raíces.
Riesgos a considerar
Aunque el fideicomiso muestra una sólida estructura financiera, Feller Rate destaca como riesgo la concentración geográfica de los activos y la necesidad de gestionar de manera eficiente la renovación de contratos de arrendamiento, especialmente en la plaza comercial, cuyo plazo medio actual es de dos años.
Perspectivas futuras
Con una estructura de deuda diseñada para amortizaciones semestrales y sin necesidad de refinanciamiento, el Fideicomiso Acrópolis está posicionado para mantener indicadores financieros sólidos durante toda la vida de la emisión. La calificación “A+” con perspectiva “Estable” refuerza la confianza en este instrumento como una opción de inversión segura y rentable en el mercado dominicano.
